Jakie prawa przysługują osobie, która zakupiła mieszkanie od developera i np. jego kubatura okazała się mniejsza niż w umowie?

1449

Kupno nieruchomości to dla każdego bardzo ważna decyzja. Wielu z nas decyduje się nabyć nieruchomość na rynku pierwotnym, a często – zanim w ogóle budynek zostanie wybudowany. Zdarza się więc, że oczekiwane przez nas mieszkanie nie ma takiej powierzchni, jaka została nam obiecana. Deweloperzy, przewidując taką sytuację, wpisują do umów zastrzeżenia, że niewielkie różnice obmiarowe nie są podstawą do reklamacji, do odstąpienia od umowy czy do obniżenia ceny.

Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego. Jeśli rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, w tym m.in. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, jest to wada rzeczy. Zgodnie zaś z kodeksem cywilnym, jeśli rzecz ma wadę, kupujący może od umowy odstąpić lub złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.

Jednak z raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pt. „Konsument na rynku deweloperskim” wynika, że deweloperzy zastrzegają sobie furtkę na wypadek, gdyby faktyczna powierzchnia lokalu różniła się od obiecanej. Z raportu można się dowiedzieć, że próg tolerancji różnic pomiędzy powierzchnią projektowaną a powierzchnią rzeczywistą w badanych przez UOKiK wahał się w przedziale od 1% (1m2) do 5%. W skrajnym przypadku stwierdzono nawet zastrzeżenie przez dewelopera dopuszczalności do 25% różnicy między powierzchnią projektowaną a powierzchnią rzeczywistą mieszkania! Deweloperzy nierzadko zaznaczali w umowach, że lokal mieszczący się w określonym progu tolerancji uznać należy za wykonany zgodnie z umową, a dodatkowo wyłączali możliwość rozliczenia się, jeśli powierzchnia lokalu okazałaby się mniejsza, niż przewidziany w umowie próg tolerancji.

Postanowienia takie Prezes UOKiK uznał za niedozwolone jako niekorzystne dla konsumenta, który powinien mieć możliwość rozliczenia faktycznej powierzchni lokalu, ale także możliwość odstąpienia od umowy, jeśli jej istotne warunki takie jak cena czy powierzchnia mieszkania ulegną zmianie. I tak np. do rejestru klauzul niedozwolonych wpisano postanowienia o treści „cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%” (nr 155) albo „sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku, zwłaszcza zmiany powierzchni lokali a co za tym idzie, udziału w nieruchomości gruntowej. Zmiany te nie mogą spowodować konieczności zwiększenia podstawowej ceny o więcej niż 10%” (nr 233).

Jednak deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich postulowali o możliwość dopuszczenia marginesu błędu przy budowie lokalu w wysokości 2%, wskazując, że nie ma możliwości wybudowania budynku z dokładnością co do centymetra i że nawet przy zachowaniu wszelkich norm, należytej staranności oraz przy wykorzystaniu istniejących technologii różnice w powierzchni wybudowanej do projektowanej mogą wynosić od 2,1 do 4,3%. W sytuacji wystąpienia różnic na minusie, deweloperzy deklarowali chęć zwrotu kwoty wynikającą z różnicy powierzchni. W przypadku natomiast różnicy na plus, sprzedający nie mieliby prawa domagać się od klientów dopłat.

UOKiK zakwestionował taką możliwość, jednak sądy stanęły po stronie deweloperów, uznając, że możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień – dopuszczających 2%-e różnice – nie można więc traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń praw konsumentów.

Nie budzi wątpliwości, że przed podpisaniem umowy z deweloperem należy ją dokładnie przeczytać, a nawet przedyskutować i negocjować jej warunki. Między stronami umowa jest bowiem najważniejsza, a jak mówi stara rzymska paremia – umów należy dotrzymywać (pacta sunt servanda). Co prawda, deweloper nie może konsumentowi narzucać postanowień, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Jednakże w razie sporu między stronami, o wiele łatwiej będzie konsumentowi dochodzić swoich uprawnień od dewelopera, jeśli zostaną one wyrażone w umowie, niż dochodzić przed sądem uznania postanowień wiążącej nas umowy za niedozwolone.